第15章 房价,轻度下跌?(1) (第2/4页)
郎咸平 王牧笛 王今等提示您:看后求收藏(笔下文学www.20qb.com),接着再看更方便。
郎咸平:我们不做预测。现在的实际情况是这样子,以北京为例,截止到我们做节目,北京郊区的通州跌了10%左右。但是市区内呢,只是阴跌而已。我们把刚刚出来的2011年上半年的数据与2008年二季度的数据做下比较,看起来比较类似。2008年二季度,整个房地产开的投资增速是很高的,全国为34%,5个核心城市是7%,之后从5个核心城市开始下跌,然后一片倒风,造成整个市场恐慌,这是2008年。透过今年上半年的数据,我们现今年上半年全国房地产开投资的增速变化不是很明显,仍然保持在32.9%,但是,核心城市的投资增速相比去年大幅度下滑,北京由去年全年的24.1%跌到今年上半年的3.7%;上海由35.5%跌到了9.4%。这几个数字一对比,好像要重蹈当时的覆辙了。我们再看今年第二季度新房供应的增长,跟今年第一季度相比,预售面积环比增长78.3%,但是成交的面积环比却下降了16.3%。也就是说,我们现在的情况和2008年类似,由大城市开始,交易量开始下降,供应量大幅增加,而成交量似乎非常的不足。因此很多媒体,包括新华社,都在讨论说房价要大跌。可是这是从上半年开始的数据,我们现到现在,还以上海、北京为例,除了周边比较偏僻的地方房价有下跌10%的现象,市区内的房价只是小幅度地阴跌,和我们看的这个数据完全不吻合。现在跟2008年确实有点类似,超额供给的现象也超过2008年,但是为什么房价还这么坚挺?
王牧笛:网友开玩笑说,成交量是严重地萎缩,房价是轻度下跌,然后叫打折假摔。因为政府有关部门是在用限购令、房产税这些严格监管拖着,房价才没有大幅上升。但是成交量进入冰点是不争的事实。
郎咸平:房价为什么不会涨,为什么是阴跌?我想提出一个全新的观念。以北京市为例,我们经过调研现,北京市居民有房的比例是74.2%,有两套房以上的是18.3%。北京的“限购令”允许北京市居民买两套房,但是只有18.3%的人有两套房,因此买房的需求还是很大的。所以你看从2008年开始到2010年,三年平均下来,每年成交25万套。为什么?就是因为需求还是在的。但是以去年为例,我们现三分之二的房产交易是二手房。那我再请问你,二手房交易看谁?就看这个74.2%的老百姓愿不愿意降价。那我请问你,除非信心崩溃,否则他们有什么理由降价?有一套房的人要卖房的话,他可以不卖,住着就是了,干嘛降价呢?有两套房的人呢,他可以投机,他有什么理由去大幅降价呢?
李银:价差不够。
郎咸平:对,价差不够,他急什么呢?因此在北京,是这些有北京户籍的老百姓决定了房价会不会跌,但是目前看不出他有下跌的意愿。在北京、上海这些城市,非户籍老百姓很多。以上海为例,非本地户籍人口大概700多万,但只有5.5%的人有房,所以说他们才是房价上涨的最大动力。而这次“限购令”就是不准他们买,不准他们买的结果就是房价上不去。因此我们提出一个新的理论,就是房价下跌看户籍人口,房价上涨看非户籍人口。现在就是因为这些户籍人口没有意愿下跌,所以现在最多就是阴跌。
李银:胶着状态。
我们会重蹈香港的覆辙吗
我们经过研究现一个非常奇特的现象,就是中小型地产商在有秩序地退出。我很担心这种有秩序的退出会重蹈香港的覆辙,最后就剩四大天王。